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买房还是租房房屋租赁新政下的你改如何选择

发布时间:2021-01-08 03:24:38 阅读: 来源:生态木厂家

摘要: 近日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《意见》)。《意见》指出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系。

近日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《意见》)。《意见》指出,到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标。

大力培育租赁市场供应主体

《意见》提出,发展住房租赁企业,鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。

解读:据住房城乡建设部统计,截止到今年5月份,我国住房租赁市场中,供应的主体主要为个人出租,比例占90%以上。总体来看,由于缺少系统配套的政策支持,专门从事住房租赁的企业还不多,还不能够满足住房租赁消费的需求。对比发达国家成熟的房地产市场,专业的租赁企业提供房源占的比例大概是30%左右。房地产经纪人学会秘书长柴强表示,培育和发展住房租赁市场对于低收入群体实现住有所居的目标意义重大。只有住房租赁市场规范健康发展起来了,公租房保障对象才能在市场上有更多的选择余地,租到合适的住房。

链家研究院青年公寓研究员提供的数据显示,2015年,商品房库存增长15.6%,去2014年增长降低10.5%。其中,商业营业用房只由26%降低到24.6%,降幅最小,可见消化商业库存形式比较严峻。政策允许商业库存可以按照住宅标准租赁,对消化商业营业用房库存有很大的潜在帮助,但是具体效果如何,还得市场验证。

多政策促进住房租赁市场发展

为促进住房租赁市场发展,《意见》明确了税收、金融和土地等方面的一揽子扶持政策措施,

这些政策措施主要有:

一是给予税收优惠。对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。

二是提供金融支持。支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

三是完善供地方式。鼓励地方政府盘活城区存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。

四是支持租赁住房建设。将新建租赁住房纳入住房发展规划,合理确定租赁住房建设规模。同时,还要求各地制定支持住房租赁消费的优惠政策措施。

解读:业内专家普遍表示,一方面可以看到住房政策越来越细化;但另一方面各地具体政策还没有落地,因此对于住房租赁市场发展的促进作用还有待观察。

自如CEO熊林就用“落地、有力”这四个字概括了他看到意见出台的心情。在他看来,《意见》的出台对住房租赁企业无疑是一针有力的“强心剂”,但这一针管用与否就有待落地后市场的反应。

东方财富证券直投公司执行总经理胡振寅表示,《意见》出台前,对于住房租赁企业的金融支持主要依靠创新型机构,他相信随着《意见》的落地,会有更多持牌机构参与;不过政策只是引导作用,最终还是要靠行业和企业的发展。

而对于政策中提及的营改增优惠,胡振寅表示了担忧。他指出,目前我国个人房东没有缴税意识,所以个人房东税负压力最终会转嫁给房屋租赁机构。在他看来学习广州、深圳,征收房屋租赁综合税才是真正的解决方案。

地方政府加强住房租赁监管

《意见》明确了地方各级人民政府的责任:省级人民政府要加强工作指导,研究解决重点难点问题;城市人民政府对本行政区域内的住房租赁市场管理负总责。

解读:房地产经纪人学会秘书长柴强表示“可以借鉴一些地方城市管理和社会管理采取的‘网格化’管理模式,强调充分发挥街道、乡镇等基层组织作用,加强住房租赁管理。《意见》还进一步明确了住房城乡建设部门、公安部门等相关部门的监管职责。”

信用管理是加强行业管理的重要抓手。《意见》对此专门做出了规定,要求住房城乡建设部门完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,全面建立相关市场主体信用记录,纳入全国信用信息共享平台,对严重失信主体实施联合惩戒。相信随着住房租赁信用管理体系的逐步建立健全,住房租赁市场将不断得到规范,行业中的害群之马将被清出市场,群众权益将得到切实维护。

多举措保护租房者的合法权益

《意见》在保护承租人合法权益方面,提出了四方面政策措施。一是明确出租人的义务。推行住房租赁合同示范文本,规范房屋出租行为。出租人提供的住房和室内设施要符合相关政策要求。在租赁合同期限内,出租人无正当理由不得解除合同。二是多渠道提供符合需求的房源。通过支持租赁住房建设等方式,提供更多居住条件好、管理水平高、租金价格稳定、能长期租用的房源。三是保障承租人依法享有基本公共服务。对于非本地户籍承租人,包括在城镇稳定就业的外来务工人员、新就业大学生等,按照《居住证暂行条例》等有关规定,经备案的住房租赁合同可作为具有稳定居所的证明,承租人可申领居住证,享受与当地户籍人口同等的义务教育、卫生等国家规定的基本公共服务。四是规范房地产中介行为。规范房屋租赁服务,提高中介机构的诚信水平和服务质量,严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为。

解读:目前在租房市场中,租房者处于弱势地位,租房者有时会遇到住房租赁期限短、常搬家,房东或中介机构随意上调租金、无理克扣押金,享受不到基本公共服务等问题。北京尚梓律师事务所江华律师表示,意见中明确规定要规范房屋出租行为,租赁期间,无正当理由不得解除合同,就是进一步明确出租人义务,保障承租人在合同期内的长期稳定。

江华指出,现有政策体系很多基本公共服务均与住房挂钩,这也是很多人购房的重要原因,如能落实并保障承租人享有同等的基本公共服务。对承租人是重大的政策红利。当今房屋租赁市场的混乱无序与少部分房地产中介行为有很大关系,严惩中介机构和从业人员的违法欺诈行为是必要的。他认为,《意见》对过去房屋租赁市场存在的问题调整并积极引导租赁消费,有利于房地产市场的结构调整,促进房屋租赁市场健康发展。(梁佳 中国房地产报)

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