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社科院明年二季度后房价恐暴跌

发布时间:2021-01-19 19:17:57 阅读: 来源:生态木厂家

摘要: 中国社会科学院12月3日发布的最新报告称,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。

中国社会科学院12月3日发布的最新报告称,房价在经历较快上升后,2016年第二季度后,有出现一波断崖式下跌的可能;但商品房投资有望缓慢回升,对经济增长带动有望增强。

中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心当日在京共同发布“《中国住房发展报告2015-2016》发布会暨华房指数预警研讨会”。

报告认为,2016年住房市场回暖基础不稳,波动风险较大,分化趋势严重。在整体经济趋势没有重大变化和没有重大举措出台的情况下,有鉴于2015年商品住房销售接近2013年的峰值,改善性需求大幅释放,商品住房销售增长比较乏力,库存压力缓解有限。

三四线城市形势严峻

2014-2015年,我国的住房形势超出预期。统计数据显示,商品住房销售同比增长经历V型变化。销售面积2015年2月份同比跌幅最大,6月份由负变正,1-10月份增长7.9%;商品住房价格从下降减缓到明显上升。2014年10月降幅减小,2015年3月份由负转正,明显上升;商品住房供应减缓。1-10月份,新开工降幅增加(-17%);施工持平(0.2%);竣工增幅下降(2.7%);库存增幅下降。企业出现停工烂尾,破产倒闭,转型升级,兼并重组。商品住房过剩库存高达21亿。其中,现房过剩1亿(超过18个月外);期房过剩19.923亿(超过两年外);总库存:39.96亿。其中,待售现房库存4.2585亿(去化期23个月);待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。

商品房投资增速从2014年的10.5%到2015年1-10月份的2%。商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零,与上年相比较对经济增长率降低0.21个百分点。

报告认为,在当前市场环境和预期影响下,金融机构资金供给结构的不均衡,是导致“销售增加,库存增幅减低,但价格明显回升,投资增幅剧降”的主要原因。

自2014年四季度以来,中央采取一系列针对和涉及房地产的宏观政策措施。2015年实施5次降准,5次降息,实行个人将购买两年及以上的住房出售免征营业税,除一线城市外,取消住房限购等。但金融市场资金供给呈现结构性不均衡,即居民住房抵押贷款快速增长,同比增幅高达19.9%;开发商银行贷款同比下降3.6%,自筹资金同比下降4%,企业资金来源总体增长仅1.3%。与此同时,库存较低的一线城市销售及价格大幅增加,库存较多的三、四线城市形势依然严峻。

商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到2015年1-10月份的1.3%。

建议实施六项政策

“单纯依靠短期宏观政策难以刺激更大的需求,应从需求与供给、长期与短期等方面综合用力,才能从根本上解决房地产市场的问题。”报告认为,应考虑不同经济变量对不同的政策工具的差异化响应;考虑政策工具发挥作用的时滞,以及作用强度变化的差异,同时考虑不同城市对政策工具响应程度的空间差异。

报告建议,2016-2017年房地产市场调控应锁定三大目标:去库存,实现销售大幅增长;防风险,保持房价增幅在合理水平,防止大起大落,防止违约风险;促投资:房地产投资恢复到正常水平。

报告认为,未来我国房地产调调控应主要完成六大任务:需求端:借调原需求,实施货币化棚户区改造;开辟新需求,支持农民工购房;扩大原增量,刺激改善型需求。供给端:转型升级,减少开工;融通资金,加快施工;并购重组,减少烂尾。

对此,社科院建议实施六项政策,包括金融政策:继续适时降准降息,注意降息降准对住房市场的影响,扩大公积金对中、低收入居民的覆盖;财税政策:增加财政支出,支持保障房由建转买;继续降低住房交易环节税负;实施出台按揭贷款利息抵扣个人所得税政策;土地政策:按照土地与人口挂钩要求,增加热点地区住房建设用地供应;行政措施:调整住房户型“一刀切”限制,简化住房交易审批环节及手续;配套措施:加快相关领域制度改革,推动住房发展软硬件环境的优化;供给措施:支持开发企业转型升级,帮助开发企业融通资金,支持企业并购重组。

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70城房价环比近半下跌地方热推货币化安置去库存

政策在不断鼓劲儿,但房价走势却有泄气迹象。

11月18日,国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。全国70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市为27个,比上月减少12个;持平的城市个数为10个,与前月相比减少4个。

《每日经济新闻》记者发现,目前70个大中城市中仍然有将近一半的城市环比房价处于下降状态。

整体库存量偏高仍然困扰着楼市,伟业我爱我家副总裁胡景晖直言,房价涨幅的全线回落源于7月中下旬以来大部分城市楼市的需求萎缩、成交量下降。

此外,在中央已经喊话去库存的背景下,地方也在积极想办法去化,货币化安置被热推。

上海领涨年内首现增势“弯头”现象

根据交通银行的测算,10月70个大中城市新建商品住宅价格环比算术平均为0.07%,涨幅较上月明显缩窄14个百分点。其中一线、二线、三线城市环比算术平均分别为1.22%、0.14%和0.12%,均较上月回落。

房价涨幅“领头羊”易主,深圳房价在去年11月份止跌后,从12月份成为了全国首个房价上涨的城市。今年1月到9月份持续上涨,扮演着房价领涨者的角色,但10月,全国70城房价环比涨幅最高为上海,环比上涨2.1%,深圳涨幅则为1.2%。

北京作为房地产标杆城市,房价变动也备受关注,10月北京房价环比涨幅为0.8%,房价呈现涨幅下调态势。

中原地产研究总监张大伟告诉《每日经济新闻》记者,“金九银十”的概念在近年逐渐淡化,特别是在7、8月份淡季冲高情况下,10月份的小长假期影响了签约数据;其次,在北京通州区限购的影响下,从市场成交情况来看,9、10月份相比之前减少近千套,对整个北京的成交情况造成影响。

成交量往往和房价呈正比关系,前10月商品房销售面积和销售额同比分别增长7.2%和20.7%,增速分别回落0.3个和1个百分点,是年内首次出现增势“弯头”现象。

胡景晖认为,自“3·30新政”以来,一系列利好政策所带来的政策效应正随时间的推移而逐步减弱,近期虽有降息和公积金进一步调低首付比例等政策,但对改善型购房需求的刺激作用十分有限。

交行分析师夏丹判断,预计四季度在宽松的政策环境和资金环境下,重点城市的成交复苏将继续,但量价增速将有所回落。同时,由于高频率小政策的边际效用递减,叠加季节性因素,明年初销售增速或明显放缓。

消化库存货币化安置成热点模式

进入11月后,高层罕见就楼市直接发声,而聚焦点在于库存。

11月10日,中共中央总书记习近平主持召开中央财经领导小组第十一次会议,对于房地产,习近平总书记有18个字表态,“要化解房地产库存,促进房地产业持续发展”。

11日,在国务院常务会议上,李克强总理强调要“以加快户籍制度改革带动住房等消费”。紧接着的12日,国家财经领导小组办公室主任刘鹤赴江苏等地考察时,再次强调“化解房地产库存”的问题。

这些与现状紧密相关,截至10月底,全国商品房待售面积68632万平方米,比9月末增加2122万平方米,其中,住宅待售面积增加1180万平方米,再创历史新高。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《每日经济新闻》记者,库存去化周期较长的城市,房价上涨往往会受到压抑,甚至容易出现房价持续下跌的风险。此类城市后续应该积极坚持去库存的导向,鼓励购房需求进入。

“大量库存不消化掉,也会对下一步开发投资决策形成阻碍,不利于房地产业持续发展。”夏丹说。

记者发现,地方也在想方设法去库存,并且将保障性安居工程打通,货币化安置成为热点模式。

杭州今年出台了《关于大力推进住房保障货币化的指导意见》,针对国有土地征迁,着重提高货币化安置奖励标准。杭州市房屋征管办工作人员说,新政后启动的国有土地房屋征收项目,地铁江城路已签约的83户货币补偿率达72.29%;凯旋路四期已签约的56户货币补偿率达67.86%;地铁南星桥项目征收住宅41户货币补偿率达70%以上。

内蒙古人大调研组也建议,进一步提高货币化安置比例,缩短棚改安置周期,同时尽快启动政府购买棚改服务工作,解决融资难题。11月18日,湖南明确,明年确保棚改货币化安置比例计划不低于50%。

严跃进分析说,地方政府通过此类补贴方式,也能够培育一批新的住房需求,进而使得一些新建商品住宅能够较好地去库存,且不需要单独开发安置房等房源,双重减负。对于购房者来说,则能够利用市场化的手段自主选房。

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